Investissement LMNP
à Nantes

Comment ça fonctionne ?

A Nantes, les possibilités d’investissement sont nombreuses. Allez-vous investir dans le neuf, dans l’ancien, en LMNP à Nantes ? Le statut LMNP revêt un grand nombre d’avantages. Pour autant, il est souvent difficile de comprendre les spécificités de ce dispositif. Alors un investissement lmnp à Nantes, comment ça marche ? C’est ce que nous allons découvrir.

Investir en LMNP à Nantes
Qu’est-ce que ça implique ?

Achat en lmnp : dans quel type de résidence investir à Nantes ?

Le statut LMNP s’acquiert notamment lorsque vous faites l’acquisition d’un bien neuf meublé situé dans une résidence de services. Il peut s’agir :

D’un Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Les conditions de gestion et d’entretien de ce genre de résidences sont décrites dans une convention signée entre l’exploitant et le Conseil Général. Ainsi, vous avez l’assurance que votre bien restera en très bon état et conservera son attractivité avec le temps. Aussi, la rentabilité de ce genre de bien atteint fréquemment 4,5%.

D’une résidence de seniors non dépendants,

D’une résidence de tourisme ou étudiante. Notons que Nantes est l’une des communes les plus touristiques du Nord-Ouest et qu’il s’agit aussi d’une ville estudiantine. Plus de 55 000 étudiants y logent actuellement. Il est donc particulièrement judicieux d’investir dans une résidence étudiante pour sécuriser votre investissement LMNP.

livre blanc immobilier nantes

Un projet LMNP à Nantes ?

Recevez gratuitement votre guide de 50 pages sur l'investissement immobilier, avec :

  • Une vue d’ensemble du cadre de vie et du marché immobilier à Nantes et sa métropole
  • De la donnée immobilière concrète, compréhensible, actuelle et inédite
  • De précieux conseils sur les dispositifs de défiscalisation

Quelle que soit la résidence, ce logement doit être exploité par un professionnel et proposer au moins 3 des 4 services hôteliers suivants : petit-déjeuner, ménage, laverie, réception. Vous devrez le mettre en location sous 1 mois une fois l’acquisition effective. Notez que vous pouvez également investir dans une résidence traditionnelle à Nantes et bénéficier quand même du statut LMNP. Néanmoins, la fiscalité change quelque peu et vous ne pourrez alors pas récupérer la TVA sur votre achat immobilier.

Où réaliser un bon investissement LMNP à Nantes ?

A Nantes, les résidences de service sont nombreuses, notamment dans les quartiers Nord et à l’est de la ville, près des facultés et des grandes écoles. Rendez-vous également du côté des quartiers Procé ou Canclaux pour dénicher des résidences de service à cible seniors. Ces quartiers disposent d’une densité de population moins élevée qu’en hyper-centre et d’un cadre de vie très agréable, proche de commodités et de nombreux parcs et jardins.

Quel que soit le quartier privilégié, vous repérerez facilement les biens éligibles au dispositif LMNP. Ceux-ci comportent une mention sur leur fiche descriptive. Il vous suffit donc de faire le tour des offres et de demander conseil à votre promoteur immobilier. Pour faire votre choix en fonction des résidences, pensez également à observer l’expérience de la société de gestion. Cela vous évitera bien des tracas à l’avenir.

Les démarches pour devenir LMNP sont particulièrement simples. Vous devez percevoir moins de 23 000 € de recettes par an. Ces recettes constituent le ratio entre les revenus de vos loyers et vos charges. Déclarez ensuite votre activité de Loueur en Meulé Non Professionnel au Greffe du Tribunal de Commerce de Nantes grâce au formulaire Cerfa P0 i, dans les 15 jours suivant le début de votre activité. Vous obtiendrez votre numéro SIRET.

Investissement LMNP à Nantes
Les avantages

Un cadre fiscal privilégié

Dans le cadre de votre investissement LMNP, l’ensemble de vos charges peut être déductible des loyers perçus. Ceux-ci sont imposés automatiquement en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). S’ils sont inférieurs à 32 900 € annuels, le régime fiscal applicable est celui du micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50% s’applique sur le résultat fiscal.

Vous pouvez sinon bénéficier du régime réel sur demande ou si vos revenus locatifs encaissés sur l’année civile représentent plus de 70 000 € annuels (ou plus de 50% de l’ensemble des revenus de votre ménage). L’ensemble de vos charges et des travaux sont alors déduits au réel de votre résultat fiscal. En règle générale, le régime réel sera plus avantageux en cela que les charges liées à votre investissement comptent souvent pour plus de 50%. Mais ce n’est pas tout ! Déduisez également l’amortissement comptable relatif aux biens « meubles » de votre logement. Dans ce cadre, tout surplus peut être reporté d’une année sur l’autre.

Une gestion facilitée, des revenus fonciers assurés

Pour réaliser un investissement lmnp, vous devez investir dans une résidence de services meublée. Ce dispositif complète la loi Pinel qui elle, concerne l’investissement locatif en « nu ». Au-delà d’un cadre fiscal privilégié, ce type d’investissement comporte aussi une spécificité de taille : le recours à un bail commercial.

Un bail commercial est signé entre vous et le gestionnaire de la résidence de services. Celui-ci s’occupe d’assurer un taux de remplissage optimal de la résidence et d’en assurer la gestion quotidienne. Il vous verse également des revenus locatifs chaque année. D’ailleurs, ceux-ci vous seront versés peut importe si le logement est occupé ou non et c’est bien là le grand atout de ce dispositif ! Aussi, le fait de confier la gestion complète de votre bien à une société d’exploitation vous permet de vous épargner tout conflit d’usage.

Achat en LMNP : et les inconvénients ?

Bien évidemment, chaque dispositif a ses limites. En achetant au sein d’une résidence de services, vous devez prospecter en zone très restreinte et n’avez donc que peu de marge de manœuvre. Votre plan de financement doit être très bien ficelé pour investir à un prix restant accessible pour vous. Aussi, vous devrez prévoir des frais relatifs à l’intervention d’un expert comptable, notamment si vous choisissez le régime réel. La réalisation du compte de résultat n’est pas aisée et une seule erreur entraînera des conséquences quant à vos avantages fiscaux.

Au-delà de ces inconvénients, le dispositif LMNP est très profitable si vous souhaitez investir à moindre coût. Notez également que vos loyers ne sont pas plafonnés comme dans le cadre d’une loi Pinel. Alors, qu’attendez-vous pour réaliser un investissement lmnp à Nantes ?

Expert comptable lmnp Nantes Appartement lmnp Nantes Achat lmnp Nantes
Défiscalisation lmnp Nantes Revente lmnp Nantes