Pourquoi et comment réaliser un
achat lmnp à Nantes ?

Les clés pour réussir

LMNP est l’acronyme de « Loueur en Meublé Non Professionnel ». Vous obtenez ce statut en investissant dans un logement neuf ou ancien dans une résidence classique ou de services, pour une remise en location meublé. Acquérir le statut LMNP à Nantes revêt un certain nombre d’avantages, fiscaux notamment. Dans cet article, nous passons ces avantages en revue ainsi que les conditions d’obtention de ceux-ci.

Lmnp 2022 à Nantes
Conditions d’éligibilité et avantages

LMNP : les conditions

Tous les contribuables français sont susceptibles de réaliser un achat Lmnp. Pour bénéficier de ce dispositif fiscal avantageux, vous devez simplement acheter un logement en vue de le louer meublé (literie, cuisine équipée, vaisselle et ustensiles de cuisine, table, chaises, étagères, luminaires et matériel d’entretien). Celui-ci doit être mis en location dans le mois suivant votre acquisition. Voici les autres conditions d’accession au dispositif.

Vous avez procédé à votre enregistrement auprès du Greffe du Tribunal de Commerce de Nantes. Le but de cette démarche est d’officialiser la création de votre « entreprise » pour pouvoir commencer à générer des revenus locatifs imposés comme BIC. Vous disposerez dès lors d’un numéro SIRET d’identification. Cela doit être effectué dans les 15 suivant la première mise en location.

Vous n’êtes pas déjà enregistré(e) au du RCS et vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 € ou bien 50% de l’ensemble des revenus de votre ménage. Au-delà, vous devenez LMP (Loueur en Meublé Professionnel). La fiscalité diffère.

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La fiscalité du LMNP : un avantage de taille

La fiscalité de ce dispositif constitue son avantage principal. Vos revenus locatifs sont ici imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers ! Très concrètement, trois possibilités fiscales s’offrent alors à vous : le régime micro-BIC, le régime réel et le régime Censi-Bouvard qui diffère quelque peu du LMNP classique. Passons en revue ces trois régimes fiscaux avantageux.

Régime forfaitaire ou micro-BIC

C’est le régime qui s’applique de fait lors d’un achat Lmnp à Nantes puisqu’il concerne les investisseurs touchant moins de 70 000 € de recettes locatives annuelles. Grâce à ce régime bien particulier, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué à vos revenus fonciers avant imposition par l'Etat.

Ainsi, si vous touchez 7 900 € de revenus locatifs annuels, vous serez imposé(e) sur 3 950 € seulement et paierez donc en conséquence beaucoup moins d'impôts. Le régime micro-BIC est intéressant si vous n’avez que très peu de charges annuelles. Si en revanche, vos charges d'exploitation sont importantes, privilégier le régime réel sera recommandé.

Régime réel

Dans le régime réel, vous déduisez de vos revenus annuels l’ensemble des amortissements liés à votre bien et ses équipements ainsi que les charges d’exploitation. Parmi ces charges : taxes, intérêts d’emprunt, frais de gestion locative, frais de travaux conduits dans l’habitation… Grâce à ces déductions, vous déduisez généralement la quasi totalité de vos loyers encaissés pour une défiscalisation optimale. L’adhésion s’effectue sur simple demande de votre part auprès de l’administration fiscale. Le seul inconvénient, c’est la complexité comptable de ce régime. Vous devrez remplir votre déclaration d’impôts ainsi qu’un compte de résultats. Aussi, il faudra calculer avec justesse les taux d’amortissement de chaque équipement (déduction sur 5 à 10 ans contre 25 à 40 pour l’immobilier).

Régime Censi-Bouvard

Pour bénéficier de ce régime fiscal, vous devrez avoir acquis un bien situé dans une résidence de services. Celle-ci peut être universitaire, pour personnes âgées ou d’affaires. Ce dernier est en fait un régime réel lié à l’amendement Censi-Bouvard. Ici, vous pouvez ici bénéficier d’une réduction d’impôts de 11% du prix HT de votre bien sur une durée de 9 ans. Pendant cette période, vous signez un bail commercial avec l’exploitant de la résidence de services qui se charge de l’ensemble de la gestion locative. Notez que votre réduction d’impôts peut ici être reportée pendant 6 ans si le solde est négatif. Enfin, ce régime fiscal vous permet de récupérer la TVA sur votre investissement dès lors que vous vous engagez à conserver votre bien pendant 20 années.

Programme Lmnp à Nantes
Comment bien investir ?

Nantes est une ville dynamique et verte, offrant un superbe cadre de vie à ses habitants. Proche de Paris et du littoral, elle est idéalement située et attire de ce fait tous types de profils de locataires : jeunes actifs, familles, retraités et étudiants. A l’heure actuelle, plusieurs quartiers de Nantes sont au cœur de chantiers de réaménagement urbain : les programmes immobiliers compatibles LMNP sont donc nombreux.

Faire un choix entre les programmes LMNP à Nantes

Réaliser un bon investissement passe par trouver le bien idéal. Celui-ci doit être bien situé, accessible et proche de toutes commodités. A Nantes, le réseau de transports en commun se répartit uniformément sur tout le territoire, il sera donc aisé de cocher ce critère. Notez que les quartiers les plus prisés du moment sont l’Ile de Nantes, Saint-Félix ou encore Trentemoult. Toutefois, les prix y sont généralement élevés.

Quant au bien en question, soyez attentif(ve) aux critères de nuisances sonores mais aussi à l’orientation du bien, ses équipements et prestations ainsi que la qualité de son environnement extérieur.

Si vous achetez en résidence de services, vous n’aurez pas à vous préoccuper de trouver des locataires. Toutefois bâtir une réelle stratégie d’investissement sera primordial : choisissez un secteur géographique attractif, ciblez un profil type de locataire et surtout, calculez le rendement locatif potentiel de votre investissement.

Se rapprocher d'un expert LMNP

Comme dit précédemment, le recours à un comptable est indispensable dépendamment du régime fiscal choisi.

Plusieurs options s’offrent à vous : faire gérer votre comptabilité en ligne ou passer par un cabinet comptable physique traditionnel.

La première possibilité a pour avantage de réduire vos coûts. Gardez toutefois à l’esprit que les honoraires du comptable entrent dans la catégorie des charges déductibles de vos revenus locatifs ! En général, comptez entre 300 et 1 000 € pour une prestation standard.

La question « pourquoi réaliser un achat Lmnp à Nantes ? » a une réponse simple : pour défiscaliser tout ou une partie de vos revenus locatifs. Quant à savoir comment vous y prendre, il faudra simplement procéder comme pour tout investissement immobilier : à l’aide d’une stratégie adaptée.