Vous devenez loueur en meublé non professionnel lorsque les recettes tirées de votre investissement immobilier n’excèdent pas 23 000 € par an ou bien la moitié des revenus de votre ménage. Quelle fiscalité s’applique alors lorsque vous êtes LMNP ?
Défiscalisation lmnp
à Nantes
Qu'implique ce dispositif ?
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) s’acquiert relativement simplement et vous permet de bénéficier de conditions fiscales intéressantes. La defiscalisation lmnp à Nantes vous intrigue et vous aimeriez savoir à quoi vous en tenir avant de vous lancer dans un investissement LMNP à Nantes ? Dans cet article, nous passons en revue vos avantages concrets mais également les spécificités propres à ce dispositif.
LMNP investissement locatif
Les avantages
LMNP fiscalité
La grande spécificité du dispositif LMNP, c’est que les revenus tirés de votre investissement sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Dans ce contexte, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le régime forfaitaire (ou micro-BIC) et le régime réel.
Le régime micro-BIC est automatiquement attaché à votre activité puisqu’il concerne les revenus n’excédant pas 70 000 € / annuels et que votre statut LMNP est acquis pour 23 000 € ou moins. Toutefois et sur demande de votre part, vous pouvez choisir d’être imposé(e) selon un barème réel dans le cadre de votre defiscalisation lmnp à Nantes. Ce dernier est généralement beaucoup plus avantageux. Nous allons voir pourquoi.
Le régime micro-BIC applique un abattage forfaitaire de 50% sur le montant de vos recettes locatives. Autrement dit si vous percevez 19 000 € de revenus locatifs annuels, vous serez imposé(e) sur 9 500 € seulement.
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J'obtiens mon livre blancLe régime réel quant à lui vous permet de déduire l’ensemble des charges et amortissements liés à votre bien pour une réelle optimisation de votre avantage fiscal. Dans la pratique, la déduction ainsi faite est beaucoup plus importante que pour un régime forfaitaire. En plus, si un déficit apparaît après retranchement de ces charges et des amortissements, celui-ci est reporté sur la ou les année(s) suivante(s) !
Très concrètement, voici ce que vous pourrez déduire : intérêts d’emprunt, frais de syndic et de gestion (frais de notaire, d’expert comptable, d’agence immobilière…), diverses taxes (taxe foncière par exemple), frais liés aux travaux apportés au logement, amortissement des meubles et équipements sur 5 à 10 ans maximum, etc.
Vous l’aurez compris, la défiscalisation lmnp à Nantes est plus qu’avantageuse.
Pour bénéficier des avantages cités, vous devrez vous plier à certaines conditions et critères d’éligibilité : location meublée et en guise de résidence principale, inscription au Greffe du Tribunal de Commerce sous 15j après première mise en location... Aussi, vous ne devez pas être déjà inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés.
LMNP investissement locatif : le cas d'une résidence de services
Le dispositif LMNP est souvent associé à l’amendement Censi-Bouvard. Celui-ci s’applique lorsque vous investissez en location meublée au sein d’une résidence dite « de services ». Celle-ci peut être un Ehpad (résidence médicalisée pour personnes dépendantes), une résidence d’affaires ou encore une résidence universitaire. A Nantes, ces dernières ne manquent pas, notamment du côté du Nord de la ville, des facultés et des grandes écoles.
L’avantage avec le Censi-Bouvard, c’est que la defiscalisation lmnp à Nantes devient encore plus avantageuse. Vous ne déduisez pas les amortissements mais vous cumulez ici une réduction d’impôts égale à 11% du prix d’acquisition hors taxes de votre bien. Cette déduction est appliquée sur un prix plafond de 300 000 € tout comme dans le cadre du dispositif Pinel. Aussi via Censi-Bouvard, il vous est possible de récupérer la TVA, contrairement à un investissement en LMNP classique.
Le dernier avantage de vous lancer dans un investissement LMNP via Censi-Bouvard c’est que la gestion locative de votre bien est effectuée par l’exploitant du bâtiment avec lequel vous signez un bail commercial sur une durée de 9 ans. Celui-ci se charge de vous verser vos revenus locatifs mensuels même lorsque le logement est inoccupé. Une aubaine !
Programme lmnp à Nantes
comment gérer votre statut LMNP ?
En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vous devez, en plus de votre déclaration de revenus annuelle, remplir un bilan comptable précis (formulaire n°2033-SD spécifique aux BIC), tout comme au titre de toute entreprise. Cette liasse comptable doit être dûment remplie chaque année lorsque vous avez fait le choix d’une imposition au régime réel. Le régime micro-BIC est a contrario beaucoup plus léger du côté des obligations administratives puisqu’un forfait similaire est déduit chaque année et ce, quelles que soient vos charges.
Vous l’aurez compris : il est loin d’être simple de gérer l’administratif lié à son statut de Loueur Meublé non Professionnel surtout pour un primo-investisseur. Si c’est votre cas, vous devrez sans l’ombre d’un doute vous faire accompagner d’un expert en la matière.
Investissement LMNP et expert comptable
L’expert comptable spécialisé en LMNP vous aidera à comprendre les règles d’amortissement propres à chaque type de mobilier ou d’équipement de votre bien. Il dressera pour vous un plan d’amortissement qui vous permettra de visualiser le potentiel d’optimisation de votre situation fiscale au fil des ans.
Aussi, l’expert comptable spécialisé LMNP remplira pour vous ou avec vous votre déclaration de revenus annuelle et procédera à la gestion de vos comptes de résultats. Comme dit précédemment, vous êtes à présent à la tête d’une activité considérée comme commerciale et êtes affublé(e) des obligations comptables associées. Notez qu’une simple erreur de calcul peut vraiment nuire à vos avantages fiscaux. N’hésitez pas à contacter dès maintenant un spécialiste de la gestion comptable ! La defiscalisation lmnp à Nantes est particulièrement avantageuse. Il ne vous reste plus qu’à prospecter le secteur à la recherche du bien idéal. Le tour est joué.
