Procéder à une revente Lmnp à Nantes :

comment ça se passe ?

Acquérir un investissement locatif sous le régime fiscal de Loueur en Meublé Non Professionnel vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux substantiels. Oui mais voilà : comment faire lorsque vous souhaitez (ou devez) procéder à une revente Lmnp à Nantes ? Selon votre contexte, cette revente peut avoir des conséquences sur vos avantages passés ou actuels. A travers cet article, découvrez ce qu’il y a à savoir sur la revente de votre investissement Lmnp à Nantes.

Vendre un appartement en Lmnp : les cas possibles

Revendre un bien acquis en qualité de Loueur Meublé Non Professionnel n’est pas chose facile. Qu’adviennent vos réductions d’impôts ou encore la TVA perçue à l’achat de votre bien ? Plusieurs cas de figure peuvent être rencontrés.

Cas n°1 – Vendre lmnp Censi-Bouvard avant 9 ans

9 ans, c’est la durée sur laquelle vous vous engagez à mettre votre LMNP en location sous l’amendement Censi-Bouvard. Ce bien doit être acquis dans une résidence de services et sa gestion confiée à l’exploitant de l’immeuble durant cette période. En contre-partie, vous obtenez 11% de réduction d’impôts sur 9 ans. La limite de prix d’acquisition fixée est de 300 000 €.

Alors, pouvez-vous vendre avant ces 9 ans ? La réponse est oui… et non. Vous pouvez effectivement revendre votre bien, mais l’administration fiscale sera alors susceptible de vous demander le remboursement du montant de vos impôts déduits entre la première année et l’année du fait générateur marquant la rupture de votre engagement. Vous aurez ensuite trois ans pour payer votre dette avant de risquer un redressement fiscal.

Une revente lmnp à Nantes avant 9 ans peut toutefois s’envisager en cas d’événement n’incombant pas à votre volonté. Parmi les cas acceptables : un décès, une expropriation, une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie et / ou une perte d’emploi survenant pour vous ou votre conjoint(e) si soumis à imposition commune.

Cas n°2 – Transfert de propriété après 9 ans

Après vos 9 années d’engagement, vous êtes libéré(e) de toute obligation en rapport à la location de votre logement meublé. Ainsi, vous pouvez procéder à la vente de votre bien sans craindre de répercussions fiscales.

Que devient la TVA perçue ?

Le cas de la TVA est différent de celui des déductions fiscales. L’administration fiscale distingue ici trois cas : une revente avant 5 ans, entre 5 et 20 ans ou une revente après 20 ans.

Pour toute revente lmnp à Nantes intervenant dans les 5 ans, vous échapperez à une régularisation de la TVA perçue si le nouvel acquéreur s’engage à reprendre votre bail commercial dans les mêmes conditions que les vôtres et que les loyers futurs sont soumis à TVA (article 257 bis du Code Général des Impôts).

Si vous revendez votre bien entre 5 et 20 années après l’acquisition, vous devrez restituer la TVA perçue par 20ème d’année de détention du bien sauf si le nouvel acquéreur et vous-même remplissez tous deux les conditions d’assujettissement à la TVA et qu’il continue vos engagements. Sinon, vous devrez également prouver à l’administration fiscale que vous avez une activité déjà assujettie à la TVA sur un délai de 20 ans. Cela vaut comme dispense de réversion.

Au-delà de 20 ans, l’administration fiscale considère que la TVA du bien vous est définitivement acquise. Vous n’avez donc pas à la restituer ou à justifier de votre statut.

Vendre son Lmnp : les erreurs à ne pas commettre

La revente de votre investissement immobilier est une étape en tous points cruciale. Elle détermine si votre opération immobilière se solde par une perte de capital ou non. Vous devez donc vous munir des bons outils et faire appel aux bons alliés. Ci-dessous, quelques erreurs communes qu’il vous faudra éviter pour clôturer avec brio votre investissement locatif.

 

Achat revente lmnp : faire appel au mauvais intermédiaire

Faire appel à un agent immobilier classique pour s’occuper de la revente en Censi-Bouvard est quitte ou double. Et oui : vous devez vous adresser spécifiquement à une cible d’investisseurs LMNP pour vendre lorsque vous avez investit dans une résidence de services. Le champ de manœuvre est réduit. Pour ce qui est d’un bien acquis neuf en LMNP classique, cela ne s’applique pas. Pour votre revente sous le dispositif LMNP Bouvard, vous pouvez également envisager de revendre votre bien à l’exploitant de l’immeuble, vous permettant ainsi de gagner du temps. Enfin, des sociétés spécialisées peuvent également se charger de vous aider à revendre votre bien LMNP auprès de ce « second marché » d’investisseurs.

Vendre avant le délai de 9 ans et maintenir son avantage fiscal

Attention : en ne remboursant pas ce que vous devez à l’administration fiscale, vous risquez des sanctions pénales graves. Renseignez-vous auprès de votre conseiller en gestion de patrimoine sur vos capacités actuelles de remboursement avant de penser à vendre votre bien pour éviter un redressement ou pire.

Ne pas calculer votre impôt sur la plus-value

Les plus-values immobilières sont fréquentes pour un logement neuf acquis sous le statut LMNP. Or, ne pas calculer avec justesse le montant de votre impôt peut vous faire déchanter rapidement. N’oubliez pas que dans ce contexte, vous serez soumis à l’impôt sur les plus-values et aux prélèvements sociaux des particuliers, même si vos bénéfices ont été considérés comme BIC. Le cas diffère chez les Loueurs en Meublé Professionnels (LMP). Lors de la revente lmnp à Nantes et au-delà de 50 000 € de plus-value, vous devrez également payer une taxe supplémentaire calculée selon un barème progressif.

Notez qu’une exonération d’impôt sur votre plus-value immobilière peut intervenir après 22 ans de détention du bien et 30 ans pour ce qui est des prélèvements sociaux.

Vous l’aurez compris : revendre un bien en LMNP nécessite d’être rigoureux dans toutes vos démarches. Prenez aussi en compte le fait que de trouver un nouvel investisseur pour votre bien peut se révéler plus long que prévu.