Nantes est une zone tendue qui comprend un grand nombre d’appartements neufs. Les quartiers actuellement les plus prisés sont ceux du centre-ville (Ile de Nantes, Chantenay) et du Nord-Est de la commune. Mais sur le lot de programmes, quel appartement choisir ? Pour investir en LMNP, quelques critères doivent être respectés.
Sous quelles conditions acquérir un
appartement LMNP à Nantes ?
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A Nantes, ville des investisseurs, la LMNP est particulièrement en vogue. Les programmes immobiliers se multiplient dans la commune et en périphérie représentant autant d’opportunités en or pour votre investissement locatif. Aussi, Nantes est une ville étudiante : l’idéal pour un investissement LMNP en Censi-Bouvard. Mais quelles conditions respecter pour investir en LMNP à Nantes ?
Lmnp appartement
Lesquels sont éligibles au dispositif ?
Critères pour l’acquisition d’un appartement en résidence classique
Investir dans une résidence classique permet sous certaines conditions de vous faire acquérir le statut LMNP. Pour ce faire, il vous suffit de louer votre logement meublé. Autrement dit, celui-ci doit contenir l’ensemble des équipements et du mobilier convenant à une utilisation quotidienne du bien.
Parmi ces équipements : lit et literie, équipements de cuisine, d’entretien mais également luminaires ou encore vaisselle. Ce logement doit être mis à disposition de locataires à titre onéreux et non gratuit et ne pas être habité par vous-même ou un membre de votre famille. Cela vaut même pour une courte durée.
Cette condition est finalement la seule relative aux appartements LMNP classiques. Vous avez donc le champ libre en ce qui concerne la localisation géographique à Nantes, le type d’immeuble ou les prestations du dit appartement.
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J'obtiens mon livre blancCritères spécifiques aux appartements de résidences de services
Lorsque vous investissez dans un appartement au sein d’une résidence de services, vous ouvrez votre droit au dispositif LMNP Censi-Bouvard. En plus des avantages fiscaux d’un LMNP classique, vous pouvez donc bénéficier d’une défiscalisation de 11% des impôts liés à votre acquisition. Pour cela, l’appartement en question devra :
Etre acquis pour 300 000 € ou moins. Il s’agit du plafond d’acquisition sur lequel sera calculé votre avantage fiscal.
Etre situé dans une résidence de services qui propose au moins 3 services de type hôteliers (linge, réception, entretien, petit-déjeuner…). Ces résidences peuvent être destinées aux seniors, des Ehpad, des résidences universitaires ou d’affaires. Celles-ci sont extrêmement présentes au Nord et à l’Est de Nantes du fait des parcs d’activités, universités et grande écoles du secteur.
Faire l’objet d’une location pendant 9 ans, durant lesquels la gestion locative est confiée à l’exploitant de l’immeuble.
Votre appartement à Nantes devra être neuf (jamais habité), acheté en VEFA (futur état d’achèvement ou sur plans). Il peut également entrer dans le dispositif s’il a au moins 15 ans d’ancienneté et qu’il a subit une réhabilitation totale lui permettant d’atteindre des performances énergétiques équivalentes à celles du neuf. Renseignez-vous bien sur ce critère avant de procéder à votre investissement !
Appartement LMNP
Qu'en est-il des charges, amortissements et de la TVA ?
Calculer les charges et amortissements
Le dispositif LMNP vous permet, lorsque vous êtes soumis au régime réel, de déduire de vos revenus locatifs l’ensemble de vos charges et frais d’amortissements chaque année. Pour une stratégie d’investissement rentable, vous devrez donc calculer le montant possiblement déductible par an. Parmi les charges à déduire : intérêts d’emprunt, frais liés aux travaux, taxe foncière, frais de gestion locative et de syndic, frais d’expert comptable ou encore frais kilométriques liées aux visites du bien. Quant aux amortissements, ceux-ci sont spécifiques à chaque équipement. Vous devez donc disposer d’une liste de mobilier précise. Les amortissements liés à l’immeuble sont eux aussi déductibles sur 25 à 40 ans.
Récupérer la TVA sur votre investissement
Percevoir la TVA réglée sur le montant de votre achat vous sera possible si vous optez pour le régime fiscal réel sous l’amendement Censi-Bouvard (pour toute acquisition dans une résidence de services). Aussi, vos futurs loyers devront tous être soumis à la TVA à 5,5% pour rendre possible cette opération. Pour récupérer votre TVA, il vous suffit d’en faire la demande auprès du centre des impôts des entreprises de Nantes via deux formulaires. Le versement de la TVA devrait intervenir dans le trimestre suivant votre déclaration.
Et après : la revente de votre investissement lmnp à Nantes
Lorsque vous réalisez un investissement immobilier, vous devez penser à la revente. Dans le cadre d’une LMNP, le timing est essentiel pour ne pas perdre une partie de vos avantages fiscaux. Pour ce qui est de la TVA, celle-ci peut être récupérée lors de l’achat de votre appartement Lmnp à Nantes dans le cadre des conditions de l’amendement Censi-Bouvard. Celle-ci est considérée comme acquise après 20 ans de conservation du bien. Si vous vendez avant cela, vous devrez rembourser la TVA au 20ème de vos années de détention, sauf si le nouvel acquéreur s’engage à poursuivre vos obligations.
Pour ce qui est des déductions d’impôts, vendre avant la fin de votre engagement de 9 ans implique le remboursement de l’ensemble des déductions fiscales perçues depuis votre acquisition du logement. Cela équivaut donc à un investissement très peu rentable ! Après 9 ans, vous êtes libre de tout engagement et pourrez donc revendre votre appartement comme bon vous semble.
Acheter un appartement Lmnp à Nantes est aisé : il s’agit finalement de vous conduire comme pour tout autre investissement immobilier. Attention cependant aux étapes de gestion locative et à la revente.
